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Jahr des Wandels - Was passiert mit Gewerbeimmobilien?
25.05.2011 4582

Jahr des Wandels - Was passiert mit Gewerbeimmobilien?

Eine der Hauptfragen, die alle Verkäufer betrifft, ist, was mit Einzelhandelsimmobilien geschehen wird: Was wird mit den Mietpreisen geschehen, wird der Bau neuer Einkaufszentren einfrieren oder nicht, wie kann man mit Entwicklern ein gegenseitiges Verständnis finden? Diese Fragen beantwortet Michail Rogoschin, stellvertretender Direktor der Einzelhandelsabteilung von Jones Lang LaSalle, der kürzlich von der internationalen Fachmesse für Einzelhandelsimmobilien und Einzelhandelsketten MAPIC zurückgekehrt ist.

- Michail, erzählen Sie uns, in welchen Bereichen sich Einzelhandelsimmobilien in Russland entwickeln werden?

- In diesem Jahr stellten alle Besucher der MAPIC-Ausstellung fest, dass es weniger Russen gab - Entwickler und Einzelhändler. Trotzdem ist das Interesse an Russland nach wie vor groß, vielleicht weil die Rezession in Europa größer ist als unsere. Darüber hinaus zeigen zum Beispiel recht große Marken wie das spanische Kaufhaus Sfera, das nicht selbstständig werden will und aktiv nach Partnern in Russland sucht, Interesse. Das heißt, im Allgemeinen wird sich der Trend fortsetzen: Ausländische Betreiber werden ihre Expansion nach Russland fortsetzen. Eine andere Frage ist, wie sie kommen und wie sie funktionieren werden.

Offensichtlich können Investoren, die über viel Geld verfügen, jetzt in Projekte investieren. Zunächst einmal handelt es sich um große Unternehmen, die in Verbrauchermärkten tätig sind. So hat Carrefour beispielsweise den Wunsch bekräftigt, nicht nur Verbrauchermärkte zu errichten und zu eröffnen, sondern auch Grundstücke zu kaufen.

Die wichtigsten internationalen Anker, die es in Russland bereits gibt, erweitern und verstärken ihre Pläne für das 2009-Jahr. Dies sind Carrefour, Auchan und Decathlon, sie werden jede Gelegenheit nutzen, um mit ihrem Geld an diesem oder jenem interessanten Projekt teilzunehmen. Außerdem werden sie ihre eigenen Projekte entwickeln. Das heißt, sie werden sowohl Anker als auch Co-Investoren sein. Dies ist der Haupttrend für das 2009-Jahr.

Viel hängt davon ab, wie sich der Markt im ersten Quartal von 2009 entwickelt. Bisher sagen unsere Anker- und Mini-Anker-Betreiber ehrlich, dass sie sich mindestens bis Ende Januar in einer Wartesituation befinden.

Um über einige neue Pläne zu sprechen, müssen sie verstehen, wie viel Umsatz fallen wird. Und das wird bestenfalls im nächsten Frühjahr klar. Und daher wird sich die Wartesituation höchstwahrscheinlich im ersten Quartal von 2009 fortsetzen. Das soll nicht heißen, dass Handelsunternehmen die Unterzeichnung von Vereinbarungen mit Entwicklern vollständig eingestellt haben, aber sie haben diesen Prozess sehr verlangsamt.

Darüber hinaus versuchen unsere und ausländische Unternehmen jetzt zu verstehen, ob es möglich sein wird, einige Projekte als sekundärer Immobilienmarkt zu wesentlich günstigeren Konditionen als zuvor zu realisieren.

Außerdem gibt es in Russland viele Unternehmen, die refinanziert wurden, und jetzt haben sie auch in den Einkaufszentren, in denen sie bereits tätig sind, kein Geld mehr, um die Miete zu bezahlen. Viele ausländische Unternehmen sind in der gleichen Schwebe.

Ich denke, dass in den kommenden Monaten viele ausländische Betreiber in Russland entweder ihre Franchiseverträge zurückziehen und damit beginnen, die Entwicklung der Marke selbst zu steuern, oder ihre russischen Partner wechseln werden.

Die Bekleidungshersteller Mango und Promod, die sich gemeinsam mit Partnern in den Regionen entwickelt haben und nun ihre Bereitschaft bekundet haben, direkt in Moskau zu arbeiten, haben bereits den ersten Weg eingeschlagen.

Der zweite Weg wurde von der Kosmetikmarke Sephora gewählt. Jetzt wird die Marke in Russland von L'Etoile geführt und von 2010 des Jahres von Ile de Beaute entwickelt.

In jedem Fall wird 2009 ein Jahr der Veränderung sein. Wie tief sie sein werden, können wir immer noch nicht vorhersagen. Wie sich diese Veränderungen auf die Markenentwicklung auswirken werden, ist ebenfalls noch nicht klar. Einige bestehende Projekte werden verschwinden - vor allem diejenigen, die nicht stark genug sind, diejenigen, die kein klares Konzept haben. Andere Betreiber werden stattdessen kommen. Und die Bedingungen für den Beitritt zu bestehenden Einkaufszentren (Mietpreise, Einlagen) werden milder sein. Dies wird Moskau und St. Petersburg möglicherweise in geringerem Maße betreffen, in den Regionen jedoch ziemlich stark.

Jetzt versuchen auch Unternehmen, die sich sicher fühlen, zu verstehen, wie sie ihre eigenen Risiken minimieren können und wie sie sicherstellen können, dass sie vor Abschluss der Arbeiten so wenig Geld wie möglich in Einkaufszentren investieren.

- Sind Entwickler dazu bereit?

"Das kann ich nicht sagen." Wenn jedoch die Gefahr besteht, dass 40-60% des Inhalts des Einkaufskomplexes verloren geht, müssen Entwickler dies dennoch tun.

In den neuen Einkaufszentren ist die Situation etwas anders: Es wird auch Bewegung zu den Betreibern geben, aber nicht so offensichtlich.

- Wie stehen Sie zum System der Mietzinszahlung mit Umsatzzins?

- Dies ist eine faire Methode, um Geld zu verlangen. Natürlich muss dies von einer Art obligatorischem finanziellem Minimum begleitet sein. Die einzige Schwierigkeit besteht darin, dass das Nettoeinkommen des Einkaufszentrums in diesem Fall nicht vorhergesagt werden kann. Einerseits können die Betreiber ihre Umsätze im nächsten Jahr auch nicht prognostizieren, ob sie um 15%, 20% oder mehr sinken werden. Wir können hoffen, dass die Betreiber die 1998-Krise des Jahres bereits überstanden haben und verstehen, dass die Rezession nur vorübergehend ist, die Entwicklung dort aber nicht endet. Andererseits haben sie Angst und sind rückversichert - es ist besser, viel Schlimmeres zu erwarten, um am Ende etwas mehr oder weniger Akzeptables zu bekommen.

Ich gehe davon aus, dass sich die Konsumentenpräferenzen in Richtung eines billigeren Segments verlagern werden, und höchstwahrscheinlich werden sich im Frühjahr Änderungen ergeben. Wer nicht nur verkauft, sondern auch produziert, hat einen klaren Vorteil, weil er den Preis selbst regulieren kann.

Für eine Stabilisierung der Situation werden wir in Zukunft etwa drei Jahre brauchen. Bis zum Ende des 2009-Jahres können wir nur verstehen, welche Art von Tiefpunkt wir erreicht haben, und dann wird eine gewisse Bewegung beginnen.

- Und wie überleben wir die Zeit, bevor wir den Boden erreichen? Dass die Krise zu Ende geht, ist verständlich. Was ist dabei zu tun?

- Es ist notwendig, Umsatzänderungen klar zu verstehen und zu verfolgen. Wenn der Zusammenbruch global ist, haben alle ein Dilemma, mit dem Ramenka in 1998 konfrontiert war, als sie erkannten, dass sie sofort etwa 50% der Mieter in Ramstore-Läden verlieren könnten. Dann hat "Ramenka" alle vor dem Ende des Jahres einen Rabatt auf die Mieten gemacht und hat 25% erreicht. Und tatsächlich haben sie alles, was sie wollten, gerettet. Zu diesem Zeitpunkt war diese Maßnahme ausreichend. Wahrscheinlich werden jetzt die gleichen Bewegungen sein.

Ich wiederhole, Sie müssen nur auf ein Verständnis der Tiefe der Krise warten, um ihre Auswirkungen auf die Dynamik sowohl in Moskau als auch in den Regionen zu erkennen.

Vor dem neuen Jahr ist eine starke Rezession unwahrscheinlich. Darüber hinaus ist in einigen Segmenten ein starkes Wachstum zu verzeichnen: Schmuck, Verbrauchermärkte und überraschenderweise Kinos. Wenn frühere Kinosäle durchschnittlich mit 18% belegt waren, liegt die Auslastung nun bei 80%. Die Menschen gingen für ein Märchen.

- Was wird mit großen Moskauer Projekten geschehen: „Kashirka Mall“, „Golden Babylon - Rostokino“, „Abramtsevo“? Füllen sie sich?

- Zunächst stellt sich die Frage, ob der Bau fortgesetzt wird. Denn Ladenbesitzer sind bereit, sie zu öffnen, aber dafür müssen sie sehen, dass ein Einkaufszentrum gebaut wird. Dementsprechend muss der Eigentümer darauf vorbereitet sein, dass er bestimmte finanzielle Garantien von den Betreibern entweder vor Beginn der Dekoration oder bei Erreichen eines bestimmten Prozentsatzes der Bauarbeiten erhält.

- Übrigens zur Frage der Beziehung zwischen Verkäufern und Entwicklern. Nach der Veröffentlichung eines offenen Schreibens des Verbandes der Unternehmen der Modebranche (APRIM), in dem Unternehmen eine Überprüfung der Mietpreise beantragten, reagierten die Entwickler negativ: Die Einzelhändler verwenden ihrer Meinung nach einen externen Grund, um ihre persönlichen Schwierigkeiten aufgrund ineffizienter finanzieller Mittel auf die Schultern der Entwickler zu verlagern Entwicklungspolitik und -strategie. Was denkst du darüber? Wie findet man diesbezüglich ein gegenseitiges Verständnis?

- Dies ist eine zweifache Situation. Zum einen versammeln sich bei der Organisation von Gremien oder Initiativgruppen in der Regel erstmalig Unternehmen mit einem Fuzzy-Konzept, die kein Stammkundenpublikum haben. Das heißt, diejenigen, die manövrieren. Und sie werden immer manövrieren. Und sobald etwas schief geht, fangen sie als erste an, sich zu sammeln.

Was ist andererseits die Wahrheit der Eigentümer von Einkaufszentren? Wenn plötzlich eine solche Situation eintritt, dass die Leute weniger in Geschäften einkaufen und sich der Besuch des Einkaufszentrums nicht ändert, lohnt es sich kaum, den Entwicklern oder Eigentümern die Schuld für die Änderung der Geschwindigkeit zu geben. Sie haben ihre Arbeit gemacht - sie haben Leute mitgebracht. Und die Tatsache, dass der Ladenbesitzer die Waren, die früher mit Paukenschlag verkauft wurden, jetzt nicht verkaufen kann, ist sein Risiko. Und das muss verstanden werden.

- Viele Einzelhändler von Kleidung und Schuhen geben an, dass das Format von multifunktionalen Einkaufszentren nicht mehr zu ihnen passt. Sie glauben, dass der Verkehr zunimmt und die Anzahl der Einkäufe nicht. Stimmen Sie dieser Meinung zu?

- In gewisser Hinsicht ist dies richtig. So wie zum Beispiel das, was kein Anker des Einkaufszentrums ist, ein Wasserpark ist. In der Moskauer Hauptstadt wollten die Eigentümer einen riesigen Wasserpark im Untergeschoss errichten, und wir haben mehrere Jahre lang versucht, sie davon abzubringen. Zum Glück war das nicht der Fall.

Auf der anderen Seite zahlt das gleiche Kino einen geringen Mietpreis und der Bau ist ein ziemlich teures Vergnügen. Aber die Loyalität, die er bei den Menschen aufbringt, ist schwer zu überschätzen. Vielleicht nicht vom ersten Moment an, aber am Ende gewöhnen sich die Leute immer mehr an das Projekt. Und am Ende wirkt es sich positiv auf den Ladenverkehr aus.

- Wie beurteilen Sie die Perspektiven des Formats des Modezentrums ohne Supermarkt und Unterhaltungskomponente?

Mehrdeutig. Wenn wir nur ein Modezentrum haben, stellt sich sofort die Frage: Warum dorthin gehen?

- Geh zu den Briefmarken.

- Das könnte man so sagen. Nur im Alltag geraten Marken nicht in eine Krise. Daher wird der Hauptanker zu diesem Zeitpunkt ein Hypermarkt sein. Was auch immer im Leben passiert, es gibt Menschen, die nicht aufhören. Und heute werden 71% des russischen Einkommens für den Einzelhandel ausgegeben. Vielleicht überdenken die Russen ihre Einstellung zu dieser anderen Kleidermarke, aber sie hören nicht auf, in Schuhen herumzulaufen oder zu essen. Wahrscheinlich sind in Moskau Optionen für solche Zentren möglich, in Regionen, in denen dies unwahrscheinlich ist.

- Und das Einkaufszentrum "Astor Plaza" in Rostow am Don kann kein Beispiel für ein erfolgreiches Projekt dieser Art sein?

- Dennoch sind Rostow am Don und Krasnodar bestimmte Städte. Genau wie in St. Petersburg. Wenn in letzteren Menschen eher in ein Museum oder eine Bibliothek als in ein Einkaufszentrum gehen, dann gehen die Menschen in südlichen Städten überall hin, damit sie erstens dort bemerkt werden und zweitens etwas zeigen, von dem sie etwas gekauft haben Etikett. In Sibirien gibt es das nicht, Marken werden vernünftig und nüchtern angesprochen. Wenn Sie Kaliningrad nehmen, dann wurden berühmte Marken in Polen gekauft, und jetzt ist es einfacher geworden, bei sich selbst zu kaufen. Jede Region hat ihre eigenen Besonderheiten, aber im Allgemeinen wird das Thema des SB-Warenhauses immer relevanter.

- Im September, auf der CPM-Bekleidungsmesse, als die Frage der Anzahl neuer Einzelhandelsflächen erörtert wurde, wurde angekündigt, dass Russland in 2009 2 Millionen Quadratmeter einführen werde. m neuer Verkaufsfläche. Ist das eine echte Prognose?

- Er ist von dem ausgegangen, was angegeben wurde. Was am Ende im Bau weitergehen wird, kann ich jetzt noch nicht sagen. Wahrscheinlich wird bestenfalls 20-25% erstellt. Leider kann das Projekt jetzt jederzeit einfrieren, manchmal wird der Bau eingestellt, wenn die Dekoration bereits begonnen hat.

- Was ist der Unterschied zwischen gewöhnlichen Einzelhandelsflächen und hochwertigen - welche Infrastruktur, welche Art von Dienstleistung sollte eine hochwertige Einzelhandelsfläche begleiten?

- Ich denke, es gibt Projekte, die aus den einfach geadelten Märkten hervorgegangen sind, und es gibt Projekte, die ursprünglich mit dem Wunsch entstanden sind, alles richtig zu machen. Dass es ein Konzept gab, das den Inhalt kausal erklärt - warum im Zentrum bestimmte Operatoren auftauchten. Ich denke, der Unterschied liegt genau darin. Natürlich verzögern Einkaufszentren der ersten Art einen Teil des Verbraucherstroms.

- Ist es sinnvoll, sie wieder aufzubauen?

- Wenn der Eigentümer die Möglichkeit hat, warum nicht. Diese wilden Einkaufszentren bieten immer noch Komfort. Sie gehen nicht mehr die Straße entlang, es ist nicht mehr so ​​dunkel, feucht, kalt, wie auf Straßenmärkten, es gibt Umkleidekabinen. Solche Projekte sind der erste Schritt für einen Käufer, der nicht auf den Markt gehen möchte. Sie sind nicht so beängstigend zu betreten. Dort versteht man zum ersten Mal, was eine Marke ist.

- Wie vergleichen sich unsere Prozesse mit den europäischen: Haben wir irgendwelche Besonderheiten, dieselben Prozesse, aber mehrere Jahre später sind die Prozesse genau dieselben?

- Da ist alles ein bisschen anders. Sie haben keine Mietpraktiken wie unsere. Dort zahlen Ladenbesitzer, die in das Einkaufszentrum kommen, Eintrittsgelder, das sogenannte Schlüsselgeld, und dies ist ein ziemlich großer Betrag (der den Kosten einer zweijährigen Miete entsprechen kann), und dann teilen sie diesen Betrag einfach für den Zeitraum auf, den der Betreiber benötigt zu trainieren, und es auf die Miete hinzuzufügen. Daher ist dies ein etwas anderes Thema. Die Mietpreise selbst sind dort niedrig, aber was mit diesem Schlüsselgeld passieren wird, ist noch unklar. Darüber hinaus stammt die Entwicklung bei 100% aus Darlehen, wir jedoch nicht. Dennoch denke ich, dass unsere Situation etwas optimistischer ist als dort.

Eine der Hauptfragen, die alle Verkäufer betrifft, ist, was mit gewerblichen Immobilien geschehen wird: Was wird mit Mietpreisen geschehen, wird der Bau neuer Einkaufszentren einfrieren oder nicht, wie ...
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