Mögliche Neuverhandlung von Mietverträgen

Die von den USA und der EU gegen Russland verhängte Sanktionswelle wird laut JLL-Experten erhebliche Auswirkungen auf den russischen Gewerbeimmobilienmarkt haben. Von allen Sanktionen ist die größte Sorge die Einschränkung des Zugangs staatlicher Banken zu den Schuldenmärkten der USA und der EU. Während das Risikoniveau auf dem russischen Markt immer noch als hoch eingeschätzt wird, wird die Schließung der europäischen Märkte für Börsengänge und SPOs sowie die allgemeine Verschlechterung der makroökonomischen Lage im Land Auswirkungen auf russische Unternehmen haben.

Je länger die Sanktionen in Kraft bleiben, desto höher sind die Risiken für den Gewerbeimmobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft. Die aktuelle makroökonomische Situation übt Druck auf den Leerstand in allen Segmenten aus und beginnt sich auch auf die Mietpreise auszuwirken. Gleichzeitig verfügt der russische Immobilienmarkt aufgrund der Größe des Landes, des Handelsvolumens und des im Vergleich zu Europa fehlenden Angebots an hochwertigen Flächen immer noch über starke Fundamentaldaten. Die derzeitigen Sanktionen werden unweigerlich zu einer gewissen Destabilisierung führen, aber da sie möglicherweise nur von kurzer Dauer sind, erwarten Experten bereits 2015 einen Anstieg der Investitionen, einen nachlassenden Druck auf die Verbrauchernachfrage und schließlich, wenn sich Russlands Risikowahrnehmung verbessert, die Wiedereröffnung des europäischen IPO-Marktes.

Staatsbanken werden gegenüber ihren Kreditnehmern selektiver vorgehen. Experten gehen davon aus, dass der Staat die Finanzierung bestehender hochwertiger Gewerbeimmobilien oder Projekte in der Entwicklungsphase nicht vollständig stoppen kann. Um die Geschäftstätigkeit auf dem Markt aufrechtzuerhalten, werden staatliche Banken wahrscheinlich weiterhin bei Gewerbeimmobilienprojekten höchster Qualität zusammenarbeiten.

Ein weiterer Bestandteil von Sanktionen ist ihre Auswirkung auf die Nachfrage. Der Anstieg der Kosten für Verbraucherkredite wird sich auf die Einzelhandelsumsätze auswirken. Zusätzlichen Druck auf den Einzelhandelsumsatz könnte durch eine Umsatzsteuer von bis zu 3 % ausgeübt werden, die die Regionen ab 2015 einführen dürfen, um das durch die Sanktionen verursachte Haushaltsdefizit zu decken. Daher erscheint die Prognose eines Einzelhandelsumsatzwachstums von 3,5 % für 2015 bereits optimistisch.

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In einem solchen Umfeld werden nur kommerziell erfolgreiche Projekte in der Lage sein, die erhöhten Risikokosten zu tragen, und Eigentümer bereits verschuldeter Projekte werden die Zinssätze und Preise erhöhen. Analysten schließen nicht aus, dass dieser Zeitraum für Entwickler mit finanziellen Mitteln durch die Auffüllung von Objektportfolios gekennzeichnet sein wird.

Da das Volumen des inländischen Schuldenmarkts schrumpft, wird die Vergabe von Verbraucherkrediten zwangsläufig teurer, was den Markt zusätzlich unter Druck setzt. Das Unternehmen geht davon aus, dass die Einzelhandelsumsätze sinken werden, was zu einem noch wettbewerbsintensiveren Umfeld für Einzelhandelsimmobilienbesitzer führen wird.

Die Leerstandsprognose von 15 % kann nach oben korrigiert werden.

Auch der Wechselkurs des Rubels gegenüber Fremdwährungen wird Auswirkungen auf den Markt haben. Die russische Währung könnte unter den gleichen Druck geraten wie im ersten Quartal dieses Jahres, je nachdem, wie stark die Wirtschaft ist und wie stark die Regierung auf Devisenreserven zurückgreifen kann. In dieser Zeit versuchten viele Mieter, die Bedingungen der Mietverträge zu ändern, einen festen Währungskorridor festzulegen oder auf Rubelverträge umzusteigen. Dieser Trend ließ im zweiten Quartal mit der Stabilisierung des Rubels nach, ein ähnliches Szenario könnte sich jedoch in der zweiten Jahreshälfte wiederholen.