Mögliche Überarbeitung von Mietverträgen

Die von den USA und der EU gegen Russland verhängte Sanktionswelle wird nach Ansicht von JLL-Experten erhebliche Auswirkungen auf den russischen Gewerbeimmobilienmarkt haben. Von allen Sanktionen ist die Einschränkung des Zugangs von Staatsbanken zu den US- und EU-Schuldenmärkten am besorgniserregendsten. Während das Risikoniveau auf dem russischen Markt nach wie vor als hoch eingeschätzt wird, wird die Schließung der europäischen Märkte für IPOs und SPOs die russischen Unternehmen sowie die allgemeine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage des Landes beeinträchtigen.

Je länger die Sanktionen gelten, desto höher sind die Risiken für den Gewerbeimmobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft. Die aktuelle gesamtwirtschaftliche Situation setzt den Leerstand in allen Segmenten unter Druck und wirkt sich auch auf die Mietpreise aus. Gleichzeitig weist der russische Immobilienmarkt aufgrund der Größe des Landes, des Handelsvolumens und des im Vergleich zu Europa unzureichenden Angebots an hochwertigen Flächen weiterhin starke fundamentale Indikatoren auf. Die derzeitigen Sanktionen werden unweigerlich zu einer gewissen Destabilisierung führen. Experten gehen jedoch davon aus, dass die Investitionen bereits im 2015-Jahr zunehmen werden, was den Druck auf die Verbrauchernachfrage verringert und sich letztendlich mit der Verbesserung der Risikowahrnehmung in Russland wieder verbessern wird die Öffnung des europäischen IPO-Marktes.

Staatliche Banken werden bei ihren Kreditnehmern selektiver. Experten gehen davon aus, dass der Staat die Finanzierung bestehender hochwertiger Gewerbeimmobilien oder Projekte in der Entwicklungsphase nicht vollständig einstellen kann. Um die Geschäftstätigkeit auf dem Markt aufrechtzuerhalten, dürften die staatlichen Banken ihre Zusammenarbeit bei gewerblichen Immobilienprojekten von höchster Qualität fortsetzen.

Ein weiterer Bestandteil der Sanktionen ist ihre Auswirkung auf die Nachfrage. Die Verteuerung von Konsumentenkrediten wird sich auf den Einzelhandelsumsatz auswirken. Zusätzlichen Druck auf die Einzelhandelsumsätze kann eine Umsatzsteuer von bis zu 3% ausüben, die es den Regionen von 2015 ermöglichen kann, das aus den Sanktionen resultierende Haushaltsdefizit zu decken. Infolgedessen ist die Prognose für das Umsatzwachstum im Einzelhandel in 3,5% für 2015 bereits jetzt optimistisch.

Unter diesen Umständen können sich nur wirtschaftlich erfolgreiche Projekte die höheren Risikokosten leisten, und Eigentümer von Projekten, die bereits Schulden haben, werden die Zinsen und Preise erhöhen. Analysten schließen nicht aus, dass für Entwickler mit finanziellen Ressourcen dieser Zeitraum durch die Auffüllung von Objektportfolios gekennzeichnet ist.

Da der inländische Schuldenmarkt schrumpft, wird die Konsumentenkreditvergabe zwangsläufig teurer, was den Markt zusätzlich unter Druck setzt. Das Unternehmen geht davon aus, dass die Einzelhandelsumsätze zurückgehen und ein noch wettbewerbsfähigeres Umfeld für Einzelhandelsimmobilienbesitzer schaffen werden.

Die Prognose der Leerstandsquote in 15% kann nach oben korrigiert werden.

Der Wechselkurs des Rubels gegenüber Fremdwährungen wird sich auch auf den Markt auswirken. Die russische Währung könnte unter dem gleichen Druck wie im ersten Quartal dieses Jahres stehen, je nachdem, wie stark die Wirtschaft sein wird und wie stark die Regierung auf Gold- und Devisenreserven vertrauen kann. In dieser Zeit versuchten viele Mieter, die Bedingungen der Mietverträge zu überarbeiten, einen festen Währungskorridor festzulegen oder auf Rubelverträge umzustellen. Dieser Trend schwächte sich im zweiten Quartal ab, da sich der Rubel stabilisierte, ein ähnliches Szenario kann jedoch im zweiten Halbjahr wiederholt werden.