Erfolgreiches Einkaufszentrum: Konzepte und Akzente

Bei der Anmietung eines Grundstücks in einem anderen Einkaufszentrum möchte der Mieter sicher sein, dass seine Hoffnungen auf Gewinn nicht umsonst sind. Natürlich spielen Verkehr und Mieterrekrutierung eine wichtige Rolle, aber die Hauptvoraussetzung für ein erfolgreiches Einkaufszentrum ist ein qualitativ hochwertiges Konzept. Andrei Shuvalov, Senior Director Retail Real Estate bei Cushman & Wakefield, sprach in einem offenen Vortrag über „Konzepte von Einkaufszentren“ darüber, was es ist und woraus es besteht.

Erfolgsrezept

Das Konzept des Einkaufszentrums ist nicht nur eine Planungsentscheidung, sondern eine klare Geschäftsidee für den zukünftigen Einkaufskomplex. Mit diesem Konzept können Sie bestimmen, welcher Komplex an einem bestimmten Ort gebaut werden kann, um dem Eigentümer unter Berücksichtigung des sich ändernden Wettbewerbsumfelds langfristig ein maximales Einkommen zu ermöglichen. Es enthält sowohl technische Indikatoren wie die optimale Fläche für eine bestimmte Einkaufszone, die Breite der Fenster und das Verhältnis zwischen Ankermietern und kleinen Läden als auch hochwertige - Empfehlungen zur Zusammensetzung der Mieter, Sortimentsmatrix, architektonisches Erscheinungsbild und Stil des Objekts. Aber nicht nur das zählt: In einem Einkaufszentrum soll ein bis ins kleinste Detail durchdachtes Umfeld mit eigenem Charakter geschaffen werden. Dies wird im Detail ausgedrückt, daher sind der Name, die Innenbeleuchtung, das Design und die Organisation des Raums wichtig.

Die Rentabilität eines Einkaufszentrums hängt in hohem Maße von der Präsenz seiner Manager ab, die über spezifische Kenntnisse auf dem Gebiet der Einzelhandelsimmobilien verfügen und davon, wie effektiv die aktuelle Vermarktung eines Objekts ist. Wir dürfen nicht vergessen, dass die Mieter des Einkaufszentrums das Recht haben, den Mietvertrag einseitig zu kündigen, wenn sie der Ansicht sind, dass die Einrichtung zu klein ist oder schlecht verwaltet wird. Kein vernünftiger Unternehmer kann sich daher nur auf persönliche Erfahrungen verlassen und ein eigenes Einkaufszentrum errichten. Darüber hinaus können Sie durch die Zusammenarbeit mit Beratern die neuesten Tendenzen und Stimmungen der Mieter verfolgen, da es ihre unmittelbare Aufgabe ist, mit dem Markt Schritt zu halten. Berater wissen beispielsweise, dass Mediamarkt früher Flächen von mindestens 5 Tausend Quadratmetern angemietet hat. m, dann hat er heute den unteren Balken auf 3 800 Quadrat abgesenkt. m, Auchan reduzierte die Anforderungen von 19 auf 10-12 Tausend, die Betreiber des Bekleidungssegments - von 1 800 auf 1 200 sq. m

Komponenten eines hochwertigen Einkaufszentrums

Ein erheblicher Teil des Raums um das Einkaufszentrum sollte von Parkplätzen eingenommen werden, deren Wirksamkeit durch einen besonderen Koeffizienten unter Berücksichtigung der Lage des Einkaufszentrums geschätzt wird. 2, wenn sich das Einkaufszentrum im Stadtzentrum befindet, und 4, wenn das Einkaufszentrum außerhalb der Stadt gebaut wurde und über einen großen Supermarkt verfügt, gelten als guter Koeffizient für die Bereitstellung von Parkplätzen für Einkaufszentren. Dieser Unterschied erklärt sich aus der Tatsache, dass der größte Teil des Besucherstroms des städtischen Einkaufszentrums die öffentlichen Verkehrsmittel nutzen kann. Beispielsweise hat das Gallery-Einkaufszentrum in St. Petersburg einen 1,35-Koeffizienten, was jedoch nicht bedeutet, dass die Parkmöglichkeiten in der Einrichtung schlecht sind, da die Hauptströme der Kunden aus der U-Bahn kommen.

Ein weiterer wichtiger Parameter für ein hochwertiges Einkaufszentrumkonzept ist die Flächeneffizienz . Sie definiert sich als das Verhältnis von vermietbarer Fläche (GLA) zu Bruttomietfläche (GBA). Eine 100%ige Effizienz ist unmöglich: Bei einem großen Einkaufszentrum (definiert als eine Einrichtung mit einer GLA von mindestens 50.000 Quadratmetern) kann die Flächeneffizienz bis zu 80 % betragen, bei einem mittelgroßen Zentrum 70 % und bei einem kleinen Zentrum 67 %. Dieser überraschende Rückgang lässt sich durch den Skaleneffekt erklären: In kleineren Einkaufszentren wird ein erheblicher Teil der Fläche von öffentlichen und technischen Bereichen beansprucht, was die gesamte nutzbare Fläche deutlich reduziert. Betreiber kleinerer Einkaufszentren können die Flächeneffizienz steigern, indem sie Verkaufsstände in den Gängen platzieren und die Ladenpassagen neu gestalten. Dadurch erhöht sich die vermietbare Fläche und somit auch die Mieteinnahmen. Eine Steigerung der Flächennutzungseffizienz ist jedoch nicht gewinnbringend: Freie Flächen in den Haupteinkaufspassagen werden von Ankermietern belegt, deren Mietpreise fünfmal niedriger sind, und das Einkaufszentrum wird Verluste erleiden.

Das Verhältnis von Ankermietern, zu denen Betreiber mit einer Fläche von mehr als 1 000 Quadratmetern gehören, und anderen Geschäften ist ein weiteres Erfolgsgeheimnis für ein Qualitätskonzept. Die Regel ist hier einfach: Je größer das Einkaufszentrum, desto mehr „Anker“ sollten sich darin befinden. Befindet sich das Einkaufszentrum in einer Fußgängerzone, sollten die Anker 30-40% der Mietfläche ausmachen. Wenn das Objekt außerhalb großer Fußgängerströme gebaut wurde, müssen Sie den Ankern mindestens 60% geben, um ein Anziehungspunkt für Käufer zu schaffen. Ein anschauliches Beispiel: Auchan Hypermarkt ist in der Lage, einen Stream in 35 von Tausenden von Menschen pro Tag zu erstellen. Der Mietpreis dafür wird nicht hoch sein, aber kleine Mieter werden mehr Besucher bekommen können, und die Gesamtsynergie wird zu einer Erhöhung der Mieteinnahmen führen. Befindet sich das Einkaufszentrum im Zentrum der Stadt oder in der Nähe der U-Bahn, ist es nicht mehr wichtig, einen Mieter wie Auchan zu haben: Der Besucherstrom entsteht auf natürliche Weise. Dem Eigentümer des Einkaufszentrums bleibt nur noch ein gewisses Maß an hochwertigen „Ankern“ aus dem Modesegment zu tun.

Damit das Einkaufszentrum den Anforderungen der Mieter gerecht wird, ist eine gewisse Höhe des Komplexes erforderlich. Es wird angenommen, dass mehrstöckige Einkaufszentren nicht sehr effektiv sind, da die Besucherzahlen in den oberen Stockwerken viel geringer sind als in den ersten: Wenn Sie für 100% die erste Etage einnehmen, beträgt die Besucherzahl in der zweiten Etage 90% und in der dritten Etage bereits 70%. In Bezug auf die Höhe jeder Etage sollte für Betreiber, die im Massenmarkt und im mittleren Preissegment tätig sind, die Mindestraumhöhe von Decke zu Boden 3,5 Meter betragen, im mittleren bis hohen Preissegment - 4 Meter - „sauber“. Bei SB-Warenhäusern und Kinos ist die Situation natürlich etwas anders: Im ersten Fall sollte die Raumhöhe aufgrund des Regallagersystems zwischen 6 und 7,5 Metern und im zweiten Fall zwischen 8 und 11 Metern für Hallen mit 100 bzw. 300 Sitzen liegen.

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Ein besonderer Bereich, der Aufmerksamkeit erfordert, ist der Food Court des Einkaufszentrums. Jetzt ist der Trend zu einem Anstieg des Anteils der Gastronomie an Shopping-Center-Projekten relevant, und das ist typisch für ganz Russland. In hochwertigen Einkaufszentren gibt es ausgesuchte, gefragte und auf Bundesebene bekannte Gastronomiebetriebe, deren Kunden jeweils die Landezone ausreicht. Experten empfehlen, dass regionale Einkaufszentren Bundesmarken nicht vernachlässigen, da jedes neue Einkaufszentrum mit mindestens einer von ihnen einen erheblichen Wettbewerb um lokale Marken darstellt.

Eines der wichtigsten Elemente des Einkaufszentrums ist das zentrale Atrium. Die Besucher sollten einen guten Überblick haben und die Geschäfte in den anderen Stockwerken sehen, da dies der Schlüssel für die Anwesenheit in den oberen Stockwerken ist. Die minimale Breite des Atriums sollte 5-6 Meter betragen, die Breite des Balkons - 3-4 Meter. Darüber hinaus sollte über dem Besucherkopf im ersten Stock Platz sein: Eine hohe Kuppel vermittelt das Gefühl eines Wunders, das über den Alltag hinausgeht und die Stimmung der Besucher beeinflusst.

Konzept Akzente

Die Aufgabe der Entwickler des Shopping-Center-Konzepts besteht nicht nur darin, alle technischen Merkmale, die Konfiguration des Standorts, die Zoneneinteilung und die Berechnung der Kundenströme zu berücksichtigen. Sie müssen eine umfassende Vision haben, auch in Bezug auf die Architektur. Zum Beispiel ist es nicht notwendig, dem klassischen Weg des Neubaus zu folgen - manchmal können Sie das verwenden, was bereits verfügbar ist. Angenommen, Sie können ein neues Gebäude in ein vorhandenes „passen“: Decken Sie den Raum zwischen den Gebäuden mit einer Glaskappe ab, um ein internes Volumen mit einem separaten Eingang zu erstellen. Bei zunehmendem Wettbewerb ist es auch sehr wichtig, eine Idee zu entwickeln, einen Chip, der das Projekt von den vielen auf dem Markt erhältlichen unterscheidet. Das Highlight kann manchmal die Gestaltung des Einkaufszentrums sein. Ein Beispiel ist ein einzigartiges Einkaufszentrum in der Nähe des Einkaufszentrums Krasnodar OZ, das eines der größten in Europa ist (GLA 164 Tausend Quadratmeter). Es hat ein einzigartiges futuristisches Design: Das Gebäude mit seinen glatten, stromlinienförmigen Formen ähnelt einem riesigen Raumschiff. Das spektakuläre Erscheinungsbild bedeutet jedoch nicht, dass das Objekt keine Engpässe aufweist. Einige Experten stellen fest, dass das Fehlen eines OZ-Einkaufszentrums das Fehlen eines Ringschemas ist, aufgrund dessen der Besucherstrom in Teile geteilt wird und jeder Flügel "für sich selbst" arbeitet. Erschwerend kommt hinzu, dass sich der Anker-Hypermarkt dieses Einkaufszentrums - „O'Key“ - in einem separaten Flügel befindet und sich die Verbraucherströme nicht mit dem allgemeinen Verkehr des Einkaufszentrums vermischen.

Neben herausragendem Design gibt es im Einzelhandelsimmobilienmarkt auch andere Möglichkeiten, sich zu behaupten, indem beispielsweise ein anderer Mieterpool angeboten wird. Sie müssen nicht weit gehen, um ein Beispiel zu nennen: In Moskau wird in der Nähe des Einkaufszentrums Evropeisky ein neues Einzelhandelsgeschäft errichtet. Es scheint, dass der Wettbewerb "frontal" nichts Gutes bedeutet, aber die vermietete Fläche des "europäischen" ist nur 6 Tausend Quadratmeter. Wenn Sie möchten, können Sie daher ein neues Objekt mit Mietern füllen, die nicht dort sind. Das Ergebnis ist ein interessanter synergistischer Effekt.

In letzter Zeit gibt es unter den Einkaufszentren der neuen Generation viele Sonderprojekte. Dazu gehört auch das Mitino-Park-Projekt, bei dem große Anstrengungen unternommen wurden, um die Bedingungen für hochwertige Entspannung und Freizeitbeschäftigung zu schaffen. Zunächst wollten sie den Spar-Hypermarkt als Ankermieter zu dem Projekt einladen, doch dann wurde entschieden, dass das Objekt ein originelleres Lebensmittelkonzept benötigt. Infolgedessen wurde im Mitino Park ein sogenannter „Frischmarkt“ mit einer ungewöhnlichen Aufteilung veranstaltet, in dem Geschäfte mit landwirtschaftlichen Produkten, frischen Lebensmitteln und anderen Freuden der Hausmannskost angeboten werden. Es ist merkwürdig, dass dank dieser Entscheidung das Projekt von internationalen Marken in Betracht gezogen wurde, was für ein Einkaufszentrum am Stadtrand von Moskau ziemlich unerwartet ist.

Einer der neuesten Trends bei der Suche nach Vielfalt im Einkaufszentrum ist das Interesse an Kinder- und Kulturaktivitäten. In den geplanten Einrichtungen werden Angsträume, riesige Aquarien, Theater, Museen und sogar Bibliotheken aktiv gestaltet. Experten raten jedoch dazu, die Bedeutung dieser Komponenten nicht zu übertreiben: Das Problem ist, dass die Verbraucher diese Unterhaltung nur einmal besuchen, während die Menschen immer wieder in ein traditionelles Kino zurückkehren. Man kann also sagen, dass das Rezept für das ideale Einkaufszentrum schon lange gefunden wurde: eine gute Lage, Fußgänger- und Verkehrsanbindung, die Abwesenheit von Konkurrenten mit einem ähnlichen Konzept in unmittelbarer Nähe, eine hochwertige „Auswahl“ von Einzelhändlern, Restaurants und komfortablen Kinosälen. All dies sorgt bereits für ein hohes Besucherinteresse und eine optimale Rentabilität des Objekts.