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Schlüsselfertiges Lager: Mythos oder Realität? Foto: Shutterstock
27.11.2013 6019

Schlüsselfertiges Lager: Mythos oder Realität?

Die Tendenz, Lager für die spezifischen Bedürfnisse des Unternehmens in Russland zu bauen, hat sich seit mehr als drei Jahren entwickelt. Bisher wurde jedoch selbst das Konzept der Maßanfertigung von Experten in Frage gestellt, und die Nachfrage nach Lagern dieses Typs ist zweifelhaft. Ein schlüsselfertiges Lager auf dem russischen Markt sein oder nicht?

Konzept Talk

Ein ins Russische übersetzter ausländischer Ausdruck würde einen lyrischen, aber zu langen Satz bilden: "gebaut, um zu passen". Dieses russische Äquivalent ist jedoch viel besser als die übliche „schlüsselfertige“ Kombination und spiegelt die Essenz eines Objekts wider, das speziell für die Bedürfnisse des Kunden gebaut wurde. Eine Besonderheit des maßgeschneiderten Lagers ist, dass es von Grund auf neu oder vor Ort mit vorgefertigten Hilfsmitteln erstellt und zunächst nach den Anforderungen des zukünftigen Mieters ausgelegt wird. Gleichzeitig werden Projekte, die während der Bauphase angepasst wurden, nicht in die Kategorie „Angepasst“ aufgenommen, da die eingeführten Änderungen wie die Erhöhung der Mezzanintiefe oder die Schaffung einer zusätzlichen Eingangsgruppe keine Bedeutung haben. Das maßgeschneiderte Format impliziert die Beteiligung des Kunden am Bau, beginnend mit der Projektphase des Lagers, und ermöglicht Ihnen die Implementierung spezifischer Anforderungen. Zum Beispiel Anforderungen an die Platzierung von Geräten, die Raumaufteilung, die Ressourcenschonung, die Sicherheit oder spezielle Temperaturbedingungen. Als Ergebnis erhält der Kunde ein einzigartiges Produkt für vergleichbares Geld und Zeit, in dem es nichts gibt, was er nicht benötigen würde, und es gibt alles, was er braucht. Ein solches "Schärfen" von Gegenständen nach Maß verwirrt diejenigen, die den Fremdbegriff noch nicht vollständig verstanden haben. Wenn das Lager auf die Bedürfnisse eines bestimmten Unternehmens zugeschnitten ist, bedeutet dies dann, dass es in Zukunft nicht mehr für ein anderes Unternehmen geeignet ist? Oleg Mamaev, Geschäftsführer der PNK Group, lehnt diese Annahme ab: „Ein maßgeschneidertes Lager ist nicht unbedingt etwas, das zu einem bestimmten Kunden und zu niemand anderem passt. Dies hat der Kunde gefordert und der Bauunternehmer gemäß allen Anforderungen gebaut. “ Es besteht immer die Möglichkeit, dass mindestens ein weiteres Unternehmen mit ähnlichen Anforderungen auf dem Markt gefunden wird. Und wenn die Mietdauer endet, die in der Regel für 7-Jahre mit dem angepassten Format festgelegt ist und der Mieter den Vertrag nicht verlängern möchte, bleibt ein einzigartiges Lager nicht unbedingt ohne Mieter.

Mehr Nutzen für das gleiche Geld.

Wenn Spezialisten auf dem Markt für Lagerimmobilien über das Konzept der Maßanfertigung sprechen, werden sie sicherlich die Frage stellen: Warum das Rad neu erfinden und von Grund auf neu erstellen, was aus einem bestehenden effektiv wieder hergestellt werden kann? „Profisportler kaufen keine fertigen Fahrräder auf dem Markt, sondern bauen sie nach ihren Wünschen zusammen“, erinnert sich Oleg Mamaev. - Also mit maßgeschneiderten Lagern. Man kann nicht sagen, dass sie sich grundlegend von spekulativen Objekten unterscheiden, aber sie enthalten keine für den Kunden unnötigen Elemente und die Flächen werden so effizient wie möglich genutzt. “

Ein konkretes Beispiel für ein Lager, das im Hinblick auf Kostenminimierung und Produktivitätssteigerung gebaut wurde, kann der Lagerkomplex des russischen Schuhbetreibers Centrobuv sein. Im Logistikpark PNK-Vnukovo wurde er für die 7-Monate ab dem Stadium der grünen Wiese von der Entwicklungsfirma PNK Group gebaut. Da die Hauptanforderung des Kunden an das Objekt ein hoher Umsatz war, implementierte das Projekt eine optimierte Cross-Docking-Technologie. Dies bedeutet, dass das Lager einen autonomen Ein- und Ausgang mit eigenen Checkpoints und auf 36 Tausend Quadratmetern hat. Auf m Speicherplatz entfällt das 103-Dock (ein Dock pro 300-Meter). Darüber hinaus ist die Anlage mit hochpräzisen Böden ausgestattet, die eine Schmalgang-Regallagertechnik ermöglichen. Aufgrund dessen erhöhte sich die Speicherdichte um 20%. Weitere Merkmale sind unsere eigene 7-Autowerkstatt für LKWs und ein Beleuchtungssystem, das dreifache Energieeinsparungen ermöglicht. Ein wichtiges Merkmal ist auch die Übereinstimmung des Lagers mit den internationalen Sicherheitsstandards FM Global (es werden nur nicht brennbare Materialien verwendet und ein verbessertes Feuerlöschsystem implementiert). „Auf dem russischen Lagerimmobilienmarkt herrscht ein akuter Mangel an großflächigen Lagereinrichtungen und die Fähigkeit, moderne Technologien wie Cross-Docking zu implementieren“, sagte Andrei Nesterov, CEO von Tsentrobuv. - Außerdem spielt der Markt jetzt nach den Regeln des Verkäufers, und die Mietpreise sind ziemlich hoch. Passgenaue Lager sind rentabler als die Anmietung oder der Erwerb eines bereits errichteten Gebäudes. Sie können innovative Technologien einführen, ohne befürchten zu müssen, dass wir in 2-3 aus Gründen, die außerhalb unserer Kontrolle liegen, nach einem neuen Lager suchen müssen. Es ist auch möglich, zusätzlichen Raum für eine potenzielle Geschäftserweiterung bereitzustellen oder einen guten Standort zu wählen, der die Logistik effizienter macht. Aus diesem Grund haben wir uns entschieden, nicht aus Standardoptionen zu wählen und ein maßgeschneidertes Lager zu bestellen. “

Gebaut oder nicht gebaut

Natürlich braucht nicht jedes Unternehmen ein eigenes Lager, um zu bestellen. Das maßgeschneiderte Lager ist eine hervorragende Lösung für Unternehmen, die auf Logistikprozesse Wert legen und nach Möglichkeiten suchen, die Effizienz zu steigern, auch wenn diese auf den ersten Blick unbedeutend sind. Häufig werden solche Unternehmen von großen Betreibern vertreten, die ihren Entwicklungspfad klar darstellen. Während des Baus eines maßgeschneiderten Lagers sollte klar sein, dass sich ein einzelnes Lager im Falle eines erhöhten Umsatzes oder einer Neuausrichtung des Geschäfts nach der Inbetriebnahme der Anlage als ungeeignet herausstellen kann. Darüber hinaus ist der Entwickler bestrebt, Risiken zu minimieren, und Verträge für Zolllager unterscheiden sich in der Regel in Bezug auf Mietbedingungen, Konditionen und Sanktionen. Akzeptiert der Kunde diese Bedingungen, erhält er für ungefähr dasselbe Geld und in vergleichbarer Zeit ein Lager, das all seinen Bedürfnissen entspricht. Bislang dauert der Bau des maßgeschneiderten Objekts etwas mehr als sechs Monate und keinesfalls ein oder zwei Jahre, wie allgemein angenommen wird. Die Verkürzung der Zeit wurde möglich, weil die maßgeschneiderten Lagerhäuser zu einer eigenen Kategorie von Projekten mit einem etwas anderen technologischen Stand wurden. Eine wichtige Rolle spielt das Vertrauen des Entwicklers, dass das Projekt nicht „in die Leere“ gebaut wird, sondern unter Erwartung des Kunden: Es wird keine Zeit darauf verwendet, das Objekt zu bewerben, einen Mieter zu finden und das bereits erstellte Objekt zu ändern.

Trotz der Skepsis einiger Vertreter des Lagerimmobilienmarktes wird das Phänomen der Anprobe immer deutlicher. Große freie Flächen reichen nicht aus, und laut Knight Frank sind es die deklarierten 900-Tausend Quadratmeter. M in 2012 Jahr wird tatsächlich 700 Tausend Quadratmeter gebaut. m. Der Mangel zwingt Großmieter, ein schlüsselfertiges Lagerformat zu wählen und manchmal sogar, wie es bei der russischen Firma Tvoe der Fall ist, ein maßgeschneidertes Lager zurückzukaufen. Zahlen aus dem letzten Jahr zeigen, dass von fünf Transaktionen für Räumlichkeiten mehr als 40 Tausend Quadratmeter. Zwei davon waren in maßgefertigten Objekten eingeschlossen, und Analysten sind überzeugt, dass sich der Trend weiter entwickeln wird. Daher ist es wahrscheinlich, dass das Format „Warehouse to Order“ sehr bald auch für diejenigen Realität wird, die es bisher als Marketingtrick einzelner Entwickler ansehen.

Die Tendenz, Lager für die spezifischen Bedürfnisse des Unternehmens in Russland zu bauen, hat sich seit mehr als drei Jahren entwickelt. Im Moment wirft jedoch schon das Konzept der Maßanfertigung bei Experten Fragen auf, und die Nachfrage ...
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