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Mieterzeit ist gekommen
27.04.2016 6109

Mieterzeit ist gekommen

Die wirtschaftliche Stagnation hat den Mietern von Einzelhandelsflächen neue Möglichkeiten eröffnet: Die Bauherren sind bereit zuzugeben und bieten flexible Mietbedingungen.

Hochwertige Verkaufsflächen stehen leer. Einige internationale Betreiber haben ihre Arbeit in Russland eingestellt, andere haben ihr Geschäft optimiert und den Standort des Geschäfts sorgfältig ausgewählt. Es werden aber weiterhin neue Einzelhandelsobjekte in Betrieb genommen. Ein Objekt für einen Entwickler unvollendet zu lassen, bedeutet einen Verlust an Wartung, ganz zu schweigen von den aufgelaufenen Zinsen für geliehenes Geld. Infolgedessen öffnen Einkaufszentren halb voll.

Das Gesamtangebot an Einzelhandelsflächen im Land beträgt heute 23,93 Millionen Quadratmeter. CBRE prognostiziert einen Anstieg der Leerstände von 9,5% zu Jahresbeginn auf 11% zum Jahresende. So wird das Leerstandsvolumen bis Ende 2016 17% betragen. In einer solchen Situation gehen Entwickler zu fast allem, nur um das Einzelhandelsgeschäft zu füllen, unbeschadet seiner konzeptionellen Komponente.

„Jetzt ist natürlich die Zeit des Mieters. In der Praxis sehen wir die Flexibilität der Eigentümer von Einzelhandelsgeschäften, die den Mietern mehr als nur loyale Bedingungen bieten. Aber die Mieter verstehen natürlich die Rentabilität der Situation und bemühen sich, die besten Bedingungen für sich selbst zu finden - sagte Anastasia Kirpichenkova, Leiterin der Vermietungsabteilung des MALL. Expertise & Beratung ".

Welche Bedingungen können Entwickler jetzt akzeptieren? Laut Experten von MALL. Expertise & Consulting “können die folgenden Vereinbarungen zu einem Kompromiss hinsichtlich der Anmietung von Flächen in einem Einkaufszentrum werden, das sich noch im Bau befindet oder für die Eröffnung vorbereitet wird.

Erstens ist die Eskalation des Mietpreises eine schrittweise Erhöhung des Mietpreises: zum Beispiel ein reduzierter Satz im Zeitraum von 1 bis 6 Monaten; teilweise Zunahme im Zeitraum von 7-12 Monaten; Erhöhung auf einen konstanten Mietpreis ab 13 Monaten. Dieser Ansatz ermöglicht es dem Leasingnehmer mit den geringsten Verlusten, sich an das Gebiet zu gewöhnen und konstanten Kundenverkehr zu generieren.

Zweitens ein Prozentsatz des Umsatzes und der Mindestfestsatz. Es bietet dem Vermieter eine Garantie für den Erhalt einer monatlichen Miete und ermöglicht dem Mieter, während der "Promotion" des Geschäfts zu sparen.

Drittens, Reduzierung der Höhe der Kaution auf die Höhe einer Monatsmiete oder Beantragung einer Bankgarantie. Bis vor kurzem wurde die Höhe der Sicherheitsleistung vom Vermieter willkürlich festgelegt. Mieter werden nun aufgefordert, eine Sicherheitsleistung in Höhe von maximal einer Monatsmiete zu leisten.

Anstelle einer Sicherheitsleistung kann auch eine Bankgarantie erscheinen - dies ist eine Bankgarantie für einen bestimmten Betrag, die der Vermieter erst nach Eintritt eines Garantiefalls in Anspruch nehmen kann.

Viertens eine Verringerung des Umfangs der jährlichen Indexierung. Derzeit beträgt die jährliche Indexgröße im Durchschnitt 3 bis 7%, verglichen mit 10% früher.

Wenn Verhandlungen über die Verkaufsfläche im bestehenden Einkaufszentrum laufen, ist es für den Mieter hilfreich, herauszufinden, dass Entwickler bereit sind, den Mietpreis für einen bestimmten Zeitraum zu senken. In den meisten Fällen können jedoch nur diejenigen Mieter mit dieser Möglichkeit rechnen, die für die Einzelhandelsimmobilie von Bedeutung sind, jedoch vorübergehende Schwierigkeiten haben.

Der Bauträger kann den Mieter zur Zahlung der Miete in Form eines Prozentsatzes des Umsatzes überweisen, wobei ein fester Mindestsatz beibehalten wird, wenn die Rentabilität des Mieters gesunken ist und die Ausgaben anfangen, die Einnahmen zu übersteigen. In diesem Fall wird ein fester Festpreis zuzüglich Zinsen auf den Warenumschlag weniger als bisher vergeben.

Der Umzug eines Mieters in einen kleineren Bereich ist ein häufig verwendetes Instrument, um einen Mieter zu halten, wenn ein Einzelhändler an Rentabilität verliert. Da der Mieter seinen Verkehr bereits angehäuft hat, wirkt sich ein Standortwechsel innerhalb des Einkaufszentrums nicht wesentlich auf den Filialverkehr aus. Eine kleinere Mietfläche optimiert den Kostenteil, was die Rentabilität des Handelsunternehmens erhöht.

Und schließlich haben fast alle Vermieter die Vereinbarungen bereits in Rubel umgerechnet oder den Wechselkurs im Durchschnitt auf 40-50 Rubel / USD festgelegt.

Die wirtschaftliche Stagnation hat Mietern von Einzelhandelsflächen neue Möglichkeiten eröffnet: Entwickler sind bereit, nachzugeben und flexible Konditionen anzubieten ...
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