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Lerne unter Wasser zu leben
31.08.2011 4803

Lerne unter Wasser zu leben

Die globale Finanzkrise hat heute die Einzelhandelsimmobilienkrise überlagert, die Experten zufolge unvermeidlich war. Die Beziehung zwischen Einzelhändlern und Entwicklern ist bereits an ihre Grenzen gestoßen. Der Streitpunkt sind nach wie vor die Mietpreise, die der Einzelhandel während der Krise für unangemessen hoch hält, und die Entwickler versichern wiederum, dass nicht jeder Zugeständnisse machen kann. Die Gelegenheit zu einer Einigung bot der Verband der Unternehmen der Modebranche (APRIM) zusammen mit dem Russischen Rat der Einkaufszentren (RSTC), der im Rahmen der Konferenz „Modehandel im Kontext des wirtschaftlichen Abschwungs“ organisierte. Indikatoren. Strategien. Technologies “-Sitzung des Runden Tisches„ Beziehung zwischen Mieter und Vermieter. Neue Bedingungen ".

Die Parteien waren sich jedoch trotz aller Bemühungen nicht einig.

"Was mit dem Markt passieren wird, wird erst im März klar", sagte Roman Skorokhodov, CEO von WatCom. "Es ist schwer zu sagen, ob wir in der Lage sein werden, zu den üblichen März-Positionen zurückzukehren."

Nichtsdestotrotz werden heute, wenn auch unter Vorbehalt der Unsicherheit der Lage, die ersten vorsichtigen Untersuchungen zum Verbraucherverhalten während der Krise und Vorhersagen darüber, wie der Markt danach aussehen wird, durchgeführt. So sind nach Angaben der Generaldirektorin von APRIM Maria Smorchkova rund 30% der heute in Russland verkauften Waren überflüssig. Eine der pessimistischen Prognosen: Im Winter 2010 wird die Modebranche mit einem Warenmangel konfrontiert sein. Dies wird geschehen, weil die Hersteller angesichts der heute sinkenden Nachfrage nach Kleidung und Schuhen die Sortimente kürzen werden. Die Reduzierung betrifft hauptsächlich Modelinien.

Diese Änderungen wirken sich auf Entwicklungsunternehmen aus. Einige Experten glauben, dass ein kleineres Sortiment weniger Platz benötigt. Zunächst Lagerhallen in unmittelbarer Nähe der Filialen.

„In Krisensituationen entscheiden sich einige Menschen, nachdem sie erfahren haben, dass morgen eine Flut einsetzen wird, dafür, den letzten Tag mit Spaß und Freude zu verbringen“, sagte Roman Skorokhodov. - Andere nutzen diese Zeit, um zu lernen, wie man unter Wasser lebt. Deshalb müssen wir heute lernen, wie man unter Wasser lebt. “

"Lieber unser Geld"

Mit diesem „Aufruf“ begann Andrey Kupriyanov, Mitglied des Board of Directors der Legprommarket Company (Glance Trading Network), seine Rede. Er glaubt, dass das Geld heute für den Löwenanteil der russischen Einzelhändler besonders teuer geworden ist. Aus diesem Grund kann der Einzelhändler unter den gegenwärtigen Bedingungen keine Rückmietungen vornehmen. In diesem Fall erhält er den ihm zustehenden Gewinn einfach nicht und tatsächlichкund wird am Breakeven ausgleichen. Kupriyanov hat dies anhand der Zahlen bewiesen: Einnahmen aus dem Quartal. m in Höhe von 10 Tausend Rubel. Pro Monat gibt der Einzelhändler 5000 Rubel aus. als die Kosten der Ware, 1000 Rubel. Rabatte, 1000 Rubel. für Gehälter an Mitarbeiter ausgegeben, 1000 Rubel. - Für die Werbung, 500 Rubel. - Warenbilanz und 1500 Rubel. - zu vermieten. Der Gewinn in Moskau ist etwas höher, aber die proportionale Verteilung der Ausgabenposten ist ähnlich.

In diesem Fall können Sie Ihre Ausgaben minimieren und eine Überprüfung der Mietpreise vereinbaren.

Entwickler zögern jedoch, dies zu tun, und erklären ihre Zurückhaltung damit, dass die bestehenden Mietpreise bereits die Amortisationszeiten des Einkaufszentrums und die Marketingpolitik enthalten.

"Überprüfen Sie die Amortisationszeiten, geben Sie das Marketing auf", sagen Einzelhändler.

"Marketingzahlungen unter den gegenwärtigen Bedingungen abzulehnen, ist dumm", erwidern die Entwickler. - Im Gegenteil, das Marketing muss gestärkt werden, um den erforderlichen Verkehr bereitzustellen.

„Überprüfen Sie dann die Amortisationszeiten des Centers“, fährt der Einzelhandel fort. - Die Entwicklung stellt jedoch sicher, dass dies für ihn keine Frage ist. Für wen ist eine offene Frage.

„Sie bieten an, die Miete nach einem bestimmten Prozentsatz des Umsatzes zu zahlen. Aber wie viel Prozent bieten Sie an? - An den Einzelhandel wenden, fragt der kaufmännische Leiter der Entwicklungsfirma ROSS GROUP Alexander Bakhteev. - Die erste Zahl, die ich höre, ist 8%. Und wir verstehen nicht, woher es plötzlich kam. Diesmal. Sie sind nicht alle bereit, ehrlich mit einem bestimmten Prozentsatz des Umsatzes zu arbeiten - das sind zwei. Nur wenige geben zu, dass sie 20-30% zahlen können. Die meisten ziehen es vor, ihre Ausgaben zu hoch anzusetzen. “

Die Entwickler sind auch besorgt über den möglichen Verlust der Motivation, im Einzelhandel zu verkaufen. Sie glauben, dass die Mieter nach dem Umstieg auf einen bestimmten Prozentsatz des Umsatzes es vorziehen werden, die Krise abzuwarten, Break-Even-Läden zu haben und nicht zu versuchen, neue Kunden für sie zu gewinnen. Auf diese Weise übertragen sie alle Risiken für bestimmte Geschäfte auf den Vermieter, was für diesen überhaupt nicht interessant ist.

Als Reaktion darauf gaben die Mieter an, dass die Eröffnung eines kleinen Geschäfts zwischen 50 und 100 US-Dollar erfordert, sodass sie bereit sind, alles wieder gut zu machen. Dementsprechend ist der Verlust von Verkaufsanreizen unmöglich, da jeder Einzelhändler mehr als jeder andere daran interessiert ist, den Umsatz des Geschäfts zu steigern.

Besucher ≠ Käufer

Im Verlauf der Diskussion wurde ein Detail enthüllt, das ein weiteres Hindernis auf dem Weg zu einem Waffenstillstand zwischen den Parteien wurde. Die Debatte wurde von der Frage ausgelöst, wer für die Umwandlung von Besuchern in Käufer verantwortlich ist: ein Entwickler oder ein Einzelhändler. Letztere stellten fest, dass trotz aller Bemühungen, Kunden für das Geschäft zu gewinnen, die Anzahl der Einkäufe zurückging. Die Vermieter haben dem entgegengewirkt, dass sie ihre Immobilien nach wie vor gut befahren, die Mieter jedoch Besucher zu Käufern machen müssen.

Und wenn Sie sich auf den Verkehr konzentrieren, sind Einzelhändler, wie Entwickler sagen, nicht so schlecht, wie sie sagen. Die Mieter sind sich wiederum einig, dass sich die Besucherzahl in Einkaufszentren im Prinzip nicht verändert hat, die Kundenzahl jedoch deutlich abgenommen hat.

Der Streit dauerte lange. Es schien, dass keine Seite die andere hören wollte. Obwohl die Entwickler am Runden Tisch, um ehrlich zu sein, nur von zwei Unternehmen vertreten waren und nicht für den gesamten Markt verantwortlich sein konnten.

Wo ist der Ausgang?

Vertreter des neuen Einkaufszentrums Retail-Park in Penza zeigten auf dem Treffen ein Beispiel für die Zusammenarbeit und das Verständnis der Einzelhandelsprobleme. Das Einkaufszentrum soll im Juni 2009 seine Arbeit aufnehmen und ist derzeit das einzige Einkaufszentrum in der Stadt, das die Einrichtung nicht eingefroren hat. Das Einkaufszentrum war jedoch mit einer Situation konfrontiert, in der es nicht die richtige Anzahl von Mietern bekommen konnte, und versucht heute, diese Lücke zu füllen. In dieser Hinsicht bietet der Entwickler dem Einzelhändler an, den Pool zu günstigen Konditionen zu betreten. Das Unternehmen hat die Anzahlung reduziert, die für die Eröffnung eines Geschäfts in einem Einkaufszentrum erforderlich ist. Jetzt sind es 50% der Miete. Darüber hinaus übernahm das Einkaufszentrum die Mindestausstattung der Ladenflächen: Boden, Decke, gestrichene Wände, Glasfront. Die Vermarktungspolitik liegt auch im Bewusstsein des Einkaufszentrums: Das Unternehmen hat bereits einen Vertrag mit einem lokalen Fernsehsender über die Veröffentlichung der Reality-Show Retail-Park behind glass unterzeichnet. “ Für drei Monate werden 12 Personen im Einkaufszentrum wohnen. Die Stadtbewohner werden ihrem Leben folgen. Gemäß der Vereinbarung im Fernsehen werden täglich zweistündige Programme sowie 10 Direktsendungen des Projekts ausgestrahlt.

Auch hier ist der Vermieter zu Konzessionen bereit. Daher verspricht der Entwickler, die Optionen für die Umstellung auf Umsatzzinsen zuzüglich eines kleinen festen Satzes von 300 bis 400 Rubel pro m² in Betracht zu ziehen. Solche süßen Bedingungen können jedoch nur ein Jahr andauern, in dem der Entwickler keinen Gewinn aus dem Projekt erzielen will.

Dies ist jedoch ein Einzelfall, der nicht garantiert, dass andere Vermieter zumindest einem Teil der vorgeschlagenen Konzessionen zustimmen. Sie verpflichten sich, den Mietvertrag nur einzeln zu ändern, und nach ihrer Meinung können solche Treffen nicht alle Probleme lösen, da "es unmöglich ist, alle unter einen Hut zu bringen". Tatsächlich gehen Entwickler Kompromisse ein, möchten dies jedoch nicht ankündigen. Kann der Mieter mit dem Vermieter nicht alleine einverstanden sein, kann er übrigens auf die Hilfe eines Beratungsunternehmens zurückgreifen. Laut Anton Vikharev, einem Berater für Einzelhandelsimmobilien, haben alle großen Einzelhändler bereits einen Kompromiss mit Entwicklern gefunden und arbeiten weiter an veränderten Bedingungen.

Experten empfehlen jedoch, wenn sich ein bestimmter Einzelhändler heute bereits in einer kritischen Situation befindet, darüber nachzudenken, das Geschäft zu schließen, ohne auf den März zu warten, wenn alles noch schwieriger wird. Wie sie sagen, gibt es keine Pille für alle Krankheiten ...

Der Verband der Unternehmen der Modebranche (APRIM) bot zusammen mit dem Russischen Rat der Einkaufszentren (RSTC) Mietern und Entwicklern die Möglichkeit, hohe Mietpreise zu vereinbaren ...
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