Lerne, unter Wasser zu leben
31.08.2011 5860

Lerne, unter Wasser zu leben

Die globale Finanzkrise hat sich inzwischen mit der Einzelhandelsimmobilienkrise überlagert, die Experten zufolge unvermeidlich war. Die Beziehungen zwischen Einzelhändlern und Entwicklern sind bereits bis zum Äußersten aufgeheizt. Der Zankapfel sind nach wie vor die Mietpreise, die Einzelhändler in der Krise für unangemessen hoch halten, und Bauträger wiederum versichern, dass nicht jeder Zugeständnisse machen könne. Der Verband der Unternehmen der Modebranche (APRIM) bot den Parteien gemeinsam mit dem Russischen Rat der Einkaufszentren (RSTC) die Möglichkeit, eine Einigung zu erzielen, indem er die Konferenz „Modeeinzelhandel im Kontext eines wirtschaftlichen Abschwungs“ organisierte. Indikatoren. Strategien. Technologien“-Sitzung des Runden Tisches „Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter“. Neue Bedingungen".

Trotz aller Bemühungen gelang es den Parteien jedoch nicht, eine Einigung zu erzielen.

„Was mit dem Markt passieren wird, wird erst im März klar sein“, sagt Roman Skorokhodov, CEO von VatCom. „Ob es uns gelingen wird, uns einzupendeln, zu den gewohnten März-Positionen zurückzukehren, ist noch schwer zu sagen.“

Dennoch tauchen heute, wenn auch mit Vorbehalt der Unsicherheit der Lage, erste zaghafte Studien zum Verbraucherverhalten während der Krise und Prognosen darüber auf, wie sich der Markt danach entwickeln wird. So sind laut der Generaldirektorin von APRIM Maria Smorchkova etwa 30 % der heute in Russland verkauften Waren überflüssig. Eine der pessimistischen Prognosen: Im Winter 2010 wird die Modebranche mit einer Warenknappheit konfrontiert sein. Dies wird passieren, weil die Hersteller angesichts der heute rückläufigen Nachfrage nach Bekleidung und Schuhen ihre Produktpalette kürzen werden. Die Reduzierung betrifft vor allem Modelinien.

Diese Änderungen werden auch Entwicklungsunternehmen betreffen. Einige Experten gehen davon aus, dass ein kleinerer Bereich weniger Platz benötigt. Zunächst einmal Lagerhallen in unmittelbarer Nähe von Einzelhandelsgeschäften.

„In Krisensituationen beschließen manche Menschen, den letzten Tag voller Spaß und Freude zu verbringen, nachdem sie erfahren haben, dass morgen die Flut beginnen wird“, sagt Roman Skorokhodov. - Andere nutzen diese Zeit, um zu lernen, wie man unter Wasser lebt. Deshalb müssen wir heute lernen, wie man unter Wasser lebt.“

„Lieber unser Geld“

Mit diesem „Appell“ begann Andrey Kupriyanov, Vorstandsmitglied der Firma Legprommarket (Einzelhandelskette Glance). Er glaubt, dass Geld heute für den Löwenanteil der russischen Einzelhändler besonders teuer geworden sei. Daher können Einzelhändler unter den aktuellen Bedingungen nicht 30 % ihres Umsatzes für die Miete ausgeben. In diesem Fall erhält er einfach nicht den ihm zustehenden Gewinn und tatsächlichкund wird am Breakeven-Punkt ausgeglichen sein. Kupriyanov hat dies in Zahlen bewiesen: Erzielung von Einnahmen pro Quadratmeter. m in Höhe von 10 Tausend Rubel. pro Monat gibt der Einzelhändler 5000 Rubel davon. als Warenkosten 1000 Rubel. legt Rabatte fest, 1000 Rubel. geht an das Gehalt der Mitarbeiter, 1000 Rubel. - für Werbung 500 Rubel. - Warenguthaben und 1500 Rubel. - zu vermieten. Etwas mehr Gewinn in Moskau, aber die proportionale Verteilung der Ausgabenposten ist ähnlich.

In diesem Fall können Sie Ihre Kosten minimieren und eine Anpassung der Mietpreise aushandeln.

Die Entwickler zögern jedoch, dies zu tun, und erklären ihre Zurückhaltung damit, dass die bestehenden Mietpreise bereits die Amortisationszeit des Einkaufszentrums und die Marketingpolitik beinhalten.

„Überprüfen Sie die Amortisationszeiten und verzichten Sie auf Marketing“, sagen Einzelhändler.

„Unter den aktuellen Bedingungen Marketingzahlungen zu verweigern, ist dumm“, entgegnen die Entwickler. – Im Gegenteil, das Marketing muss gestärkt werden, um den nötigen Traffic bereitzustellen.

„Überdenken Sie dann die Amortisationszeit des Centers“, fährt der Einzelhändler fort. - Allerdings stellt die Entwicklung sicher, dass diese Frage nichts für ihn ist. An wen ist eine offene Frage.

„Sie schlagen vor, die Miete prozentual vom Umsatz zu zahlen. Aber welchen Prozentsatz bieten Sie an? - Alexander Bakhteev, kaufmännischer Leiter des Entwicklungsunternehmens ROSS GROUP, fragt Einzelhändler. – Die erste Zahl, die ich höre, ist 8 %. Und wir haben keine Ahnung, woher es plötzlich kam. Diesmal. Nicht alle von Ihnen sind bereit, ehrlich an einem Prozentsatz des Umsatzes zu arbeiten – das sind zwei. Nur wenige geben zu, dass sie 20-30 % zahlen können. Die Mehrheit zieht es vor, ihre Ausgaben zu erhöhen.“

Die Entwickler befürchten außerdem, dass die Verkaufsmotivation des Einzelhandels möglicherweise verloren geht. Sie gehen davon aus, dass Mieter durch die Umstellung auf eine Umsatzbeteiligung die Krise lieber mit Break-Even-Läden abwarten, statt zu versuchen, neue Kunden für sich zu gewinnen. Und auf diese Weise werden alle Risiken für bestimmte Geschäfte auf den Vermieter abgewälzt, was für diesen überhaupt nicht interessant ist.

Als Reaktion darauf sagten die Mieter, dass selbst die Eröffnung eines kleinen Ladens zwischen 50 und 100 US-Dollar kostet und sie daher bereit sind, alles zu tun, um dafür zu bezahlen. Dementsprechend ist ein Verlust des Verkaufsanreizes unmöglich, da jeder Einzelhändler mehr als alle anderen daran interessiert ist, den Umsatz des Ladens zu steigern.

Besucher ≠ Käufer

Während der Diskussion kam ein Detail ans Licht, das zu einem weiteren Stolperstein auf dem Weg zu einem Waffenstillstand zwischen den Parteien wurde. Streitigkeiten führten zu der Frage, wer dafür verantwortlich ist, Besucher in Käufer umzuwandeln: ein Entwickler oder ein Einzelhändler. Letztere stellten fest, dass trotz aller Bemühungen, Kunden in den Laden zu locken, die Zahl der Einkäufe zurückging. Dem entgegneten die Vermieter, dass sie zwar immer noch für einen guten Verkehr zu ihren Objekten sorgen würden, die Mieter aber aus Besuchern Käufer machen müssten.

Und wenn man sich auf den Verkehr konzentriert, dann stehen die Dinge für die Einzelhändler, wie die Entwickler sagen, nicht so schlecht, wie sie sagen. Die Mieter wiederum sind sich einig, dass sich die Zahl der Besucher in Einkaufszentren grundsätzlich nicht verändert hat, die Zahl der Käufer jedoch deutlich zurückgegangen ist.

Der Streit dauerte lange. Keine Seite schien die andere hören zu wollen. Allerdings waren die Entwickler am runden Tisch ehrlich gesagt nur mit zwei Unternehmen vertreten und konnten nicht für den gesamten Markt verantwortlich sein.

Wo ist der Ausgang?

Ein Beispiel für Zusammenarbeit und Verständnis für die Probleme des Einzelhandels wurde bei dem Treffen von Vertretern des neuen Penza-Einkaufszentrums „Retail-Park“ deutlich demonstriert. Die Eröffnung des Einkaufszentrums ist für Juni 2009 geplant und zum jetzigen Zeitpunkt ist es das einzige Einkaufszentrum in der Stadt, dessen Betrieb noch nicht eingefroren ist. Allerdings war das Einkaufszentrum mit der Situation konfrontiert, dass es nicht die erforderliche Anzahl an Mietern gewinnen konnte, und versucht nun, diese Lücke zu schließen. In diesem Zusammenhang bietet der Entwickler Einzelhändlern den Einstieg in den Pool zu günstigen Konditionen an. Das Unternehmen hat die Kaution bei der Eröffnung eines Geschäfts in einem Einkaufszentrum gesenkt. Jetzt sind es 50 % der Miete. Darüber hinaus übernahm das Einkaufszentrum die minimale Veredelung der Geschäftsräume: Boden, Decke, Wände zum Streichen, vordere Glaswand. Auch die Marketingpolitik liegt im Gewissen des Einkaufszentrums: Das Unternehmen hat bereits einen Vertrag mit einem lokalen Fernsehsender für die Ausstrahlung der Reality-Show „Retail Park“ hinter Glas unterzeichnet. Innerhalb von drei Monaten werden 12 Menschen im Einkaufszentrum wohnen. Die Stadtbewohner werden ihrem Leben folgen. Gemäß der Vereinbarung werden täglich zwei einstündige Sendungen im Fernsehen sowie zehn Live-Übertragungen des Projekts ausgestrahlt.

Bei den Mietpreisen ist der Vermieter hier zu Zugeständnissen bereit. Daher verspricht der Entwickler, Optionen für die Umstellung auf die Zahlung eines Prozentsatzes des Umsatzes zuzüglich eines kleinen Festsatzes von 300-400 Rubel pro Quadratmeter in Betracht zu ziehen. Solche günstigen Konditionen können zwar nur ein Jahr dauern, in dem der Entwickler nicht plant, mit dem Projekt einen Gewinn zu erzielen.

Dennoch handelt es sich hierbei um einen Einzelfall, der nicht garantiert, dass andere Vermieter zumindest einem Teil der vorgeschlagenen Zugeständnisse zustimmen. Sie sind sich einig, nur im Einzelfall über eine Änderung des Mietvertrags zu sprechen, und ihrer Meinung nach können solche Treffen nicht alle Probleme lösen, da „es unmöglich ist, alle unter einen Hut zu bringen“. Tatsächlich gehen die Entwickler einen Kompromiss ein, wollen diesen aber nicht anpreisen. Wenn der Mieter übrigens nicht alleine mit dem Vermieter verhandeln kann, kann er auf die Hilfe eines Beratungsunternehmens zurückgreifen. Laut Anton Vikharev, Berater für Einzelhandelsimmobilien, haben alle großen Einzelhändler bereits einen Kompromiss mit den Entwicklern gefunden und arbeiten weiterhin zu geänderten Bedingungen.

Dennoch empfehlen Experten, dass, wenn sich ein bestimmter Einzelhändler bereits heute in einer kritischen Situation befindet, über die Schließung des Geschäfts nachgedacht werden sollte, ohne auf den März zu warten, in dem alles noch schwieriger wird. Wie man so schön sagt, gibt es keine Pille gegen alle Krankheiten ...

Der Verband der Unternehmen der Modebranche (APRIM) bot zusammen mit dem Russischen Rat der Einkaufszentren (RSTC) die Möglichkeit, Mietern und Entwicklern hohe Mietpreise auszuhandeln …
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