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Stolpersteine ​​des gewerblichen Immobilienmarktes
18.03.2015 4236

Stolpersteine ​​des gewerblichen Immobilienmarktes

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Die Situation der Wirtschaftskrise, die Abwertung des Rubels, ein starker Anstieg der Kosten und der Verfügbarkeit von Fremdmitteln, die Reduzierung der Kreditprogramme durch Banken, der Kapitalabfluss aus dem Land, die allgemeine Stagnation des russischen Einzelhandels, die Reduzierung und die vollständige Aufgabe von Programmen zur Entwicklung zahlreicher populärer Marken, die Verringerung der Kaufkraft der Bevölkerung - dies ist nur eine kleine Liste die Probleme, auf die der russische gewerbliche Immobilienmarkt insgesamt gestoßen ist, insbesondere Einzelhandelsimmobilien. Die logische Konsequenz des Geschehens ist, dass wir zunehmend von der Verschiebung des Eröffnungsdatums eines Projekts oder dessen Einfrieren auf unbestimmte Zeit hören.

Ein weiterer Trend war die Eröffnung von Einkaufszentren mit einer großen Anzahl leerstehender Flächen. Noch vor ein paar Jahren war es kaum vorstellbar, dass ein konzeptionelles Einkaufszentrum mit 20 bis 30% Leerstand für Besucher geöffnet sein könnte. Tatsächlich gibt es heutzutage häufig Fälle, in denen Einkaufszentren mit freien Räumlichkeiten geöffnet werden, die mehr als 40-50% der gesamten Gewerbefläche des Objekts ausmachen.

Infolgedessen stellen heute alle Marktteilnehmer hohe Anforderungen an die Qualität von Projekten. Kunden, deren Einkommen gesunken sind, möchten bessere Produkte für weniger Geld kaufen, legen aber dennoch Wert auf Komfort und eine angenehme Atmosphäre. Investoren sind bereit, nur in Einrichtungen von höchster Qualität mit niedriger Leerstandsquote und hoher Rentabilität zu investieren. Die Mieter sind nur bereit, an Projekten teilzunehmen, bei denen ihnen die günstigsten Mietbedingungen angeboten werden und die der Zielgruppe maximalen Verkehr bieten.

Gleichzeitig ist es natürlich nicht möglich, die Wünsche und Anforderungen aller Parteien zu erfüllen. Es ist sehr wichtig, einen Mittelweg zu finden, einen Kompromiss zwischen den Interessen aller Teilnehmer. Wenn dies erfolgreich ist, wird (oder bleibt) das Projekt erfolgreich.

Es war gestern

Vor dem Ausbruch der aktuellen Krise wurde der Erfolg der Anlage anhand des Grads der Erreichung der vom Investor beim Eintritt in das Projekt festgelegten Ziele, des Standorts der Anlage, der Leerstandsquote im gesamten Gewerbegebiet, der Qualität des Pools der Hauptmieter, der Betriebsqualität und der Instandhaltung der Anlage beurteilt.

Ich habe die Amortisationszeiten des Projekts und verschiedene Finanzindikatoren bewusst nicht erwähnt, da bei weitem nicht immer das Erreichen einer hohen Rentabilität eines Einkaufszentrums der Hauptgrund für dessen Gründung ist. Jeder Investor, der eine Entscheidung über den Beitritt zu einem Projekt traf, verfolgte zunächst eines von drei Hauptzielen.

Erstens: Erhöhen Sie die Kapitalisierung Ihres Unternehmens. Der Preis einer bestehenden Anlage sollte immer den Wert der in ihren Bau investierten Mittel übersteigen. Darüber hinaus ist eine hochwertige Einzelhandelsimmobilie eines der besten Sicherheiteninstrumente für die Gewinnung externer Finanzmittel. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Sie Qualität bauen, die besten technischen Geräte verwenden, bekannte Marken als Mieter gewinnen, mit den meisten Mietern langfristige Mietverträge abschließen, während die Mietpreise hier möglicherweise leicht unter dem Marktniveau liegen. Der Erfolg des Objekts wird in diesem Fall anhand der Kriterien der Zuverlässigkeit und Stabilität der Einkommensgenerierung in der Zukunft und nicht unter dem Gesichtspunkt der Maximierung seines Cashflows bewertet.

Zweitens, um den aktuellen maximalen Umsatz zu erzielen. Ein Einkaufszentrum mit einer günstigen Lage und einem hochwertigen Mieterpool kann einen signifikanten Netto-Cashflow generieren. Hier geht es um die maximale Entnahme von Einkommen aus dem Objekt. Und hier und jetzt. Zu diesem Zweck werden langfristige Mietverträge nur mit Ankermietern (Verbrauchermärkte / Supermärkte, Heimwerker, Kino mit Unterhaltungsbereich, Haushaltsgerätegeschäft und Catering-Betriebe) abgeschlossen. Alle anderen Mieter schließen Kurzverträge mit einem maximalen Mietpreis ab. Unter optimalen Marktbedingungen ermöglicht dieser Ansatz bei Bedarf eine schnelle Rotation der Mieter, um die Mieteinnahmen ständig zu steigern.

Schließlich war Ehrgeiz oft das dritte Ziel, in ein Projekt zu investieren. Der Wunsch des Investors, das beste Einkaufszentrum in der Region, Stadt, Region, Territorium, Republik usw. zu haben. In diesem Fall ist die Amortisationszeit nicht mehr von vorrangiger Bedeutung. Das Wichtigste ist, dass das Objekt von höchster Qualität, am hellsten und am beliebtesten ist. Diese Motivation hat derzeit jedoch eindeutig an Relevanz verloren.

Situation heute

Die aktuelle Wirtschaftskrise hat einen großen Unterschied gemacht. Das Hauptziel des Investors ist die Stabilität der Rentabilität des Einkaufszentrums. Und dafür ist es notwendig, den Hauptmieterpool aufrechtzuerhalten, das Entstehen leerstehender Flächen zu verhindern, die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Anlage zu optimieren, die hohe Qualität der Gebäudetechnik aufrechtzuerhalten und das Interesse der Zielgruppe ständig aufrechtzuerhalten.

Nach wie vor ist die Position des Objekts sehr wichtig. Es sollte für die Zielgruppe des Einkaufszentrums sowohl im Hinblick auf den Fußgänger- als auch den Autoverkehr geeignet sein. Das Vorhandensein eines bequemen, gut gepflegten Parkplatzes ist obligatorisch. Jedes Unbehagen in dieser Angelegenheit führt dazu, dass einige Besucher einen anderen Ort für ihren Zeitvertreib bevorzugen. Je besser die Lage, desto höher der Verkehr. Je höher der Verkehr, desto mehr Interesse gewinnt das Objekt für die Mieter.

Für die Mieter ist auch die Bereitschaft der Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften von Bedeutung, ihre Interessen zu berücksichtigen, einen ständigen Dialog zu führen, aufkommende Probleme zu erörtern und die Bedingungen für die Zusammenarbeit in Echtzeit zu ändern.

Der russische gewerbliche Immobilienmarkt hat verschiedene Perioden durchlaufen. Es gab eine Zeit des „Vermietermarktes“, in der es relativ wenige hochwertige Flächen auf dem Markt gab und die Projektbesitzer den Mietern ihre Bedingungen vorschreiben konnten. Es gab eine Zeit des „Mietermarktes“, in der die Mieter bereits die Spielregeln festlegten. Vor einem Jahr wurde auf dem regionalen Markt bei Projekten mit einem besseren Standort der „Eigentümermarkt“ beobachtet, und bei weniger erfolgreichen Projekten wurden die Regeln des „Mietermarktes“ angewendet. Jetzt ist meiner Meinung nach die Ära des Kompromisses gekommen. Da jedoch die Interessen aller Marktteilnehmer - Eigentümer, Mieter und Besucher von Einkaufszentren - häufig direkt entgegengesetzt sind, ist es sehr schwierig, einen Kompromiss zu erzielen. Und hier ist die Rolle einer professionellen Verwaltungsgesellschaft von besonderer Bedeutung.

Vertrauen

In der westlichen Praxis sind professionelle Verwaltungsunternehmen seit langem an der Verwaltung von Einkaufszentren beteiligt. Heute stehen mehr als 90% der Einkaufszentren in Industrieländern unter externer Kontrolle. In Russland werden weniger als 10% der regionalen Einkaufszentren an die Verwaltung eines unabhängigen Vereinigten Königreichs übertragen. Dies ist hauptsächlich auf die Tatsache zurückzuführen, dass Immobilieneigentümer es vorziehen, unabhängig zu verwalten, fälschlicherweise glauben, dass die Dienstleistungen von Verwaltungsgesellschaften zu teuer sind, und in einigen Fällen auch befürchten, die Kontrolle über ihr Eigentum zu verlieren. Ich bin jedoch sicher, dass in naher Zukunft der Anteil der regionalen Einrichtungen, die von professionellen Verwaltungsgesellschaften verwaltet werden, zunehmen wird. Und dafür gibt es objektive Gründe.

Durch die Einbeziehung einer professionellen Verwaltungsgesellschaft für die integrierte Verwaltung eines Objekts können Sie in der Regel die Betriebs- und Betriebskosten eines Einkaufszentrums um mindestens 10 bis 15% senken, selbst wenn Sie die Kosten für die Vergütung der Verwaltungsgesellschaft berücksichtigen. Um den Wunsch der regionalen Immobilienbesitzer zu erkennen, sich in die aktuellen Themen des Einkaufszentrumsmanagements zu vertiefen, geben die Verwaltungsgesellschaften nach und nach das One-Stop-Shop-Prinzip auf, bilden eine engere Interaktion mit dem Kunden und übertragen alle erforderlichen Informationen in Echtzeit. Darüber hinaus muss eine professionelle Verwaltungsgesellschaft dem Eigentümer das Fehlen von freien Flächen und gegebenenfalls die schnellste Rotation der Mieter garantieren. Spezialisten des Strafgesetzbuches sollten die Besonderheiten der Mieter verstehen und als Garant dafür dienen, dass diese ihre Interessen in der Einrichtung wahrnehmen. Die Verwaltungsgesellschaft ist verpflichtet, den Betrieb und die Wartung des Gebäudes und seiner technischen Systeme auf dem richtigen Niveau sicherzustellen, um den Besuchern das erforderliche Maß an Komfort und Sicherheit zu bieten.

Natürlich ist die Funktionalität der Verwaltungsgesellschaft viel breiter, ich habe nur einige Grundkompetenzen aufgelistet. Ich stelle auch fest, dass die Eigentümer regionaler Einrichtungen es vorziehen, mit universellen Verwaltungsunternehmen zusammenzuarbeiten, die das umfassendste Leistungsspektrum mit einschlägigen Erfahrungen und Fähigkeiten anbieten können.

Wiederhole ich Die Präsenz einer professionellen Verwaltungsgesellschaft in der Einrichtung, die als Vermittler zwischen allen Parteien fungiert und über ein ausreichendes Maß an Kompetenz verfügt, ist heute eine der Hauptbedingungen für die Effektivität und den Erfolg des Einkaufszentrums. Aber nur unter der Bedingung, dass zwischen allen Parteien - den Eigentümern der Einrichtung, der Verwaltungsgesellschaft und den Mietern - eine enge Interaktion besteht, die auf gemeinsamen Zielen und gegenseitigem Vertrauen und Respekt beruht.


Einzelhändler sind bei Projekten anspruchsvoller geworden. Laut Oleg Ryzhov, CEO der Ross Group, ist heute nur ein Stück Projekt, das ...
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